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中介嗨了?商务公寓紧急叫停,卖一套少一套?真实情况是...

7 人参与  2020年08月03日 01:52  分类 : 配资分红  评论

股票配资:中介嗨了?商务公寓紧急叫停,卖一套少一套?真实情况是...

”卖一套少一套“会不会让购房者们慌了神?

半个月前,”715“调控新政出台的第二天,就有购房刚需者问:”房票没了,是不是该去买公寓?“

不限购不限贷,面积小总价低上车容易,尤其是去年年底取消了“只租不售”的政策,公寓市场存在一定的投资属性是很多资金有限、尤其是无房票的购房者转向商务公寓的重要因素。

当很多购房者还在纠结是否转战商务公寓的时候,半个月后,7月的最后一天,深圳调控新政突然继续加码,打上补丁,宣布停止新的商务公寓项目审批;鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房;减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

“这个政策,对商务公寓是利好还是利空?“、”商务公寓还能不能买?“、”深圳目前不受影响的商务公寓有多少?”……各种疑问在群内刷屏。

” 715“断了炒住宅者的梦,”731“又要断了炒公寓者的梦。

库存还有多少?

根据新政,目前深圳在售、在建和正在审批的商务公寓项目,都不受影响。据深圳中原研究中心7月份数据,深圳在售50个公寓项目。

如下:

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此前,深圳市住建局公示今年计划入市项目,其中提到将有18732套商务公寓入市。

如下:

按照深圳住建局此前透露,下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米,业内估计仍将有约10万套左右的商务公寓处于已建、在建和正在审批的阶段。

此前,深圳居住用地有限,居住需求量大,导致开发商在商办用地上配建公寓,成为住宅市场的补充。根据《深圳市城市规划标准与准则》,商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宅服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,其用地分类属于商业用地。商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用,但近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士短期住宿”的目的。

随着深圳进入限购时代,不限购的公寓演化为投资品,其价格跟着住宅水涨船高,但根据市场调查,深圳二手公寓交易冷清,炒作公寓赚钱不易。

2017年,为维护房地产市场秩序,上海等城市已停止审批公寓式办公项目,深圳叫停公寓项目晚了两年。

有业内人士表示,目前市场上商务公寓库存量大,卖几年也卖不完,突发新政对其销售影响有限。因其住宅属性和投资属性的欠缺,市场依旧会是冰火两重天,卖得好的依旧好卖,卖不好的也不会因为这个政策而火爆。

中介忙碌 购房者观望

7月31日当晚,各大在售公寓现场和外场地产中介就已经嗨了,朋友圈里催单下定、电话推销轰炸,准备周末大干一场。

记者当晚就收到三四个公寓推销电话,朋友圈里更是“绝版公寓”、“买一套少一套”、“公寓利好袭来”霸屏。在他们看来,深圳叫停商务公寓是一个重磅利好,就连深汕合作区的商务公寓,也纷纷刷“深圳飞地”资产的价值。

公寓稀缺了,且买且珍惜,低总价高回报投资首选……是公寓开发商和地产中介们一直以来唱好公寓的主要话术,借着突发新政,大打“利好”牌,情有可原。可记者发现,深圳的购房者并非想象中那么”燃“,跟着着急的是少数,大多人则保留看法,持观望态度。

沙井一网红楼盘销售人员告诉记者,“715”新政出台后的首个周末,售楼处咨询的人员明显增多,他一天接待了10几批客户,有人直接卖走10套公寓。然而“731”突发政策后的这个周末,不知是否因为下雨天气影响,现场来客并没有明显增多,一切如常。问他项目是否会涨价,对方告知:”不敢。“

记者从其他地产中介中了解到,目前大多公寓产品还是如常,高佣金和大折扣,再加上”绝版“新政,目前公寓市场反应如常,大多开发商目前也没有调价意向。

有购房者也表示,如果手里实在有很多闲钱又没房票,可以考虑购买中心地段的公寓,但地段不佳的则要谨慎考虑。对于这次的政策会不会导致公寓价格上涨,大多较为理性的购房者认为影响有限,毕竟公寓的住宅替代功能这方面的需求有限。而投资方面,对比住宅来说,也是欠缺很多。

稀缺未必一定涨

稀缺不一定能涨,有价值的稀缺才能涨。

购买商务公寓的,很大一部分人是资金不够的刚需,想着买一个公寓先投资着,反正不影响自己的房票和贷票,以后卖了再换住宅。可是有没有想过公寓如果卖不掉或者根本不涨,而住宅在涨,你是否还能换的起住宅?

去年销售火爆的龙华网红公寓龙光玖钻,当时39平的复式两房总价280万起、71平的复式三房总价368万起、132平的平层四房总价680万起。记者查阅贝壳二手房网最新信息来看,目前该楼盘的39平的两房户型挂牌售价仅240-270万而已。此前,这个户型,中介推荐每月租金可达8000元每月的不足40平的单身公寓,贝壳二手房网显示租金也只租到4500-5500元每月,和销售说的8000元每月存在一定的差距。

对比深圳今年以来住宅二手房的涨幅,这个地理位置优越、周边交通配套的完善的商务公寓投资涨幅并不理想。

有业内人士表示,在深圳,判断一个房子是否值钱,得看房产的5大核心价值:居住、学位、投资、圈层、金融。综合价值越高,房子越有价值。从这五个方面,就能明白为什么商务公寓持续低迷的原因:

1、居住价值:住宅公摊面积大概在17%~22%之间,而商务公寓的公摊面积在30%左右,同面积的商务公寓,套内实用面积较住宅少很多。因为属于商用住房,商务公寓的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的,生活成本不低。

2、学位价值:现在深圳的学位等级分等级制,公寓必须是家庭唯一住房才拥有申请学位资格,大多商务公寓并无学位,即便有,顶多属C类。而深圳优质学区学校往往录取人数小于A类家庭总数,即B类及以下的家庭没有入学资格。没有学位这一功能,又大大削弱了公寓的价值属性,且让日后脱手的潜在买家数量减少。

3、投资价值:公寓一般都用于出租获取收益,在购买公寓时,可以先算笔账,就是租金收入和成本付出之间的时间效益比,比如租金3000月每月,一年3.6万,购买公寓120万,大概需要33年才能收回成本,这样的投资回报并不高。此外,商务公寓的二手交易税费高,3%契税,主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税,交易成本大。现在,许多税费需要买房承担,这对买方购买意愿造成较大打击,特别是面积小、地段差的低价刚需盘,买家会对不低的税费敏感,导致脱手困难。

4、圈层价值:一般住宅为两梯三户或者四户,人员较少,不会对出行造成困扰,私密也比较好。而公寓通常为两梯十户,甚至更多,人员不仅多且杂乱,安全性和私密性都无法得到很好地保障。住公寓的人大多流动性大。显然,商务公寓没有圈层可言。

5、金融价值:与首套住宅首付30%、30年期限贷款对比,公寓往往只能做到50%,10-20年期限,资金利用率大幅下降。住宅抵押最高可贷七成,而公寓最高只有六成,看,银行已经告诉我们了,同为房产资产,住宅要比公寓更加优质。

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